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选址再难,这些功课也不能省!

选址是开店的开端,一般必须考虑到以下因素:

1.人流量。2.租金。3.繁华程度。4.交通状况。5.居民结构。6.面前场地。7.车站码头。8.机关学校。9.专业市场。10.经营性质。11.经营品种。12.房屋结构。13.能见度。14.相邻店铺。15.地势。16.朝向。17.楼层。18.规划。19.相关政策。20.房东。

当然,以上因素并非面面俱到,才可租房。但至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑,综合分析,权衡利弊,再加上自己对生意的感受,方可拍板。

选址调查

1.消费能力

(1)该地区消费者的生活特性、消费习惯。

(2)人口结构,包括现有人口的年龄、性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等。

(3)家庭户数及构成,包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况。

(4)消费者的收入水平,包括个人及家庭的收人情况。

(5)消费者的消费状况,包括消费水平、消费购买力及消费意识等情况。

2.客流情况

主要调查分析所在地的客流量、客流状态、方向、速度、目的以及本店的吸收量。

在实际测算中,可以用“掐表数人流”的方式计算,比如找3个人,在同一时间段的3个不同位置拿计数表掐算人流,每一个人经过按一下表,以1小时为单位,可以计算出3个不同位置单位时间内分别经过的人数,以及男女比例。

此外,“扫楼”也以可以帮助获得更准确的住宅入住率。如果是白天,可以观察有多少家是拉着窗帘或是有晾晒衣服的;如果是晚上7点之后,可以观察有多少户居民亮灯。基本上,观察两天便可初步统计出住宅区入住率。

3.交通状况

商场选址必须调查交通情况,要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。

一般而言,人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为:

(1)各站上下车乘客人数历年来的变化;

(2)上下车乘客人数愈多的地方愈有利;

(3)上下车乘客人数若减少,又无新的交通工具替代的情况下,商圈人口也会减少;

(4)根据车站出入的顾客年龄结构,可了解不同年龄顾客的需求。

4.竞争状况

主要了解市场竞争对手的情况,包括竞争对手的类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等。

具体而言,调查内容包括:现有竞争者的数量与规模、不同竞争者的优势与弱势是什么、竞争的性质是短期的还是会长期变动、市场的饱和程度如何等。此外,除了注意竞争者外,还要掌握商圈内商店群的构成,考量商业区内的各个网点的相容性,商品互补是最重要的标准,顾客交换率是评价工具。

5.基础设施情况

提示:包括道路设施状况,水、电、气的供给状况等。

总之,选址时对以上因素必须进行详尽的调查研究,掌握所有可能产生的有利或不利影响因素,并以发展的观点分析布局的选择,以正确预见未来。

选址程序

一般可按以下步骤依次进行:

1.选择区域、方位

首先要找出目标市场、找准服务对象,然后再根据目标市场、服务对象选择店址设置的区域。另一方面,要根据企业的经营规模和档次,测算企业投资回收率,在此基础上认真加以选择,确定方位。

2.制图——找出最佳位置

在确定店址后,应绘制出该区域的简图,并标出该地区现有的商业网点,包括竞争对手和互补门店,还应标出现有商事结构、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路线等,以保证店址决策的正确性。

3.市场调查 

在店址基本区域方位确定后,必须进行周密的市场调查,论证选址决策的准确性。在市场调查过程中,应注意将调查对象分类统计,并对调查时间和内容进行必要的抽样调查,以保证调查资料的可靠性。

4.具体实施方案的制订和落实 

确定店址的具体位置后,需要抓紧时机投资兴建。如何启动则需要拟定切实可行的实施方案并贯彻落实。

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